Makaleler

Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı (TMS 40)

3.3.2008 / Bülent Çakar

Yayımlanma Tarihi  :  03.03.2008

Funda KULANŞI  (Stajyer Denetçi Yardımcısı) Batı Yeminli Mali Müşavirlik ve Bağımsız Denetim A.Ş.

Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı (TMS 40) GİRİŞ Ülkemizde, Türkiye Muhasebe Standartları Kurulu bünyesinde yayınlanan tebliğler doğrultusunda, mevcut muhasebe sistemimiz ve finansal raporlama sistemleri bakımından önemli değişiklikler kaydedilmektedir. Bu yenilik ve değişikliklerin uygulamaya konulması bakımından çeşitli yasal düzenlemeler yapılmakta olup, yayınlanan tebliğler ilgi oldukları konularda uyulacak esasları belirlemektedir. Bu kapsamda, TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı Hakkında Tebliğ, gayrimenkul bir varlığın muhasebeleştirilmesinde bize farklı bir bakış açısı sunmakla beraber, yine varlığın değerlenmesinde mevcut koşullar altında farklı değerleme yöntemleri de sunmaktadır. Bu çalışmada TMS 40 nolu standardın amacı, kapsamı ve işleyiş özellikleri açıklanmaya çalışılacaktır. Amaç Bu Standardın amacı; yatırım amaçlı gayrimenkullerin muhasebeleştirilmesi ve yapılması gereken açıklamalara ilişkin esasları belirlemektedir. Bu standart kapsamında aşağıdaki konulara değinilecek ve bu hususlarda gerekli açıklamalar yapılacaktır. Gayrimenkullerin ayrımı Yatırım amaçlı gayrimenkullerin maliyet bedeli ile değerlenmesi Yatırım amaçlı gayrimenkullerin Gerçeğe Uygun Değerle değerlenmesi Gerçeğe uygun değerin tespiti Gayrimenkullerin nitelik değiştirmeleri durumunda değerleme Kapsam Finansal kiralama kapsamında, kiracının edindiği, faaliyet kiralaması kapsamında ise kiraya verenin yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesi bu standart kapsamındadır. Bu standart, tarımsal faaliyetlerle ilgili biyolojik varlıkları ve petrol, doğal gaz ve benzeri yenilenemez kaynakları gibi maden hakları ve maden rezervlerini kapsamaz. Tanımlar Defter değeri: Bir varlığın bilançoya yansıtılmış değeridir. Maliyet: Bir varlığın edinimi veya inşa edilmesi sırasında ödenen nakit veya nakit benzerlerinin tutarı veya bunlar dışındaki diğer ödemelerin gerçeğe uygun değeri, ya da uygulanmasının mümkün olması durumunda, "TFRS 2 Hisse Bazlı Ödemeler" Standardı gibi diğer TFRS lerde yer alan hükümlere göre bilançoya ilk yansıtılması sırasında bir varlığa atfedilen değerdir. Gerçeğe uygun değer: Karşılıklı pazarlık ortamında, bilgili ve istekli gruplar arasında bir varlığın el değiştirmesi ya da bir borcun ödenmesi durumunda ortaya çıkması gereken tutardır. Sahibi tarafından elde tutulan gayrimenkul: Mal ve hizmet üretmek veya satmak amacıyla veya yönetim faaliyetlerinde kullanmak amacıyla elde bulundurulanlar ile işletmenin normal iş akışı içinde satacağı gayrimenkullerdir. Yatırım amaçlı gayrimenkul: Kira veya sermaye kazancı elde etmek için elde tutulan gayrimenkulledir. 1. GAYRİMENKULLERİN AYRIMI Standarda göre gayrimenkuller iki grupta değerlendirilir. Bu gruplandırmayı yaparken, işletmenin ilgili gayrimenkulü elde etme amacı dikkate alınmalıdır. İşletme, varlığı kira ve/veya sermaye kazancı elde etmek amacıyla elde tutabileceği gibi, elde tutma amacı kullanmak veya varlıktan getiri elde etmek de olabilir. Bu noktada gayrimenkuller yatırım amaçlı gayrimenkuller ve sahibi tarafından elde tutulan gayrimenkuller olmak üzere ikiye ayrılır. Bir işletmenin, kira veya sermaye kazancı elde etmek için satın aldığı bir varlığı bu şekilde değerlendirebilmek için inşa ve geliştirme faaliyetlerinde bulunması gerekli ise, bu dönemde söz konusu varlık yatırım amaçlı gayrimenkul olarak nitelendirilemez. Benzer şekilde, amacın kullanım için elde bulundurulması olmasına rağmen, çeşitli nedenlerle varlığın kiraya verilmesi, gayrimenkulün yatırım amaçlı gayrimenkul olduğu anlamına da gelmez. İşletme gelecekte gayrimenkulü kullanma, faaliyet döngüsü içinde kısa dönemde satma veya varlıktan sermaye kazancı elde etme konusunda karar vermemiş olması durumunda, bu gayrimenkuller yatırım amaçlı gayrimenkul kabul edilir. Bazı gayrimenkullerin bir bölümü kira geliri veya sermaye kazancı sağlamak amacıyla elde tutulurken, diğer bölümü ise mal veya hizmet üretim ve tedariki veya idari amaçlar için elde tutulur. Bu bölümlerin birbirinden bağımsız olarak satılmalarının mümkün olması durumunda (veya finansal kiralama yoluyla bağımsız olarak kiralanmalarının mümkün olması durumunda), işletme anılan bölümlerin her birini ayrı olarak muhasebeleştirir. Söz konusu bölümlerin ayrı olarak satılamaması durumunda, ilgili gayrimenkul, sadece önemsiz bir bölümü mal veya hizmet üretim veya tedariki ya da idari amaçlar için kullanıldığı takdirde yatırım amaçlı gayrimenkuldür. Bazı koşullarda ise bir işletme, sahibi bulunduğu gayrimenkullerin kullanıcılarına birtakım yardımcı hizmetler sunar. Sunulan yardımcı hizmetlerin toplam anlaşmanın önemsiz bir kısmını oluşturması durumunda, işletme söz konusu gayrimenkulleri yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırır. Bir ofis binası sahibinin, söz konusu binanın kullanıcılarına sunduğu güvenlik ve bakım hizmetleri buna örnek olarak gösterilebilir. Bazı durumlarda, işletmelerin ana veya bağlı ortaklıklarına kiralanan ve bunlar tarafından kullanılan gayrimenkulleri olabilir. Söz konusu gayrimenkuller, konsolide finansal tablolarda yatırım amaçlı gayrimenkul kapsamında değerlendirilmez, çünkü işletme grubu açısından değerlendirildiğinde, bu gayrimenkuller sahibi tarafından kullanılan gayrimenkullerdir. Ancak, gayrimenkulün sahibi işletmenin solo Finansal Tabloları açısından bu gayrimenkuller yatırım amaçlı gayrimenkul niteliğindedir. 2. FİNANSAL TABLOLARA ALINMA Bilindiği üzere yatırım amaçlı gayrimenkuller ayrımı mevzuatımıza ve literatürümüze IFRS ile birlikte gelmiştir. IFRS e göre, bu varlıkların bilançoda, getirilerinin ise gelir tablosunda ayrı bir kalem olarak raporlanması gerekmektedir. Mevcut hesap planımızda ve standart mali tablolarımızda bu varlıların niteliğine uygun, gösterilebilecek hesap kalemleri bulunmamaktadır. Bu nedenle hesap planındaki açıklamalar değiştirilmediği sürece bu varlıkları 29 Diğer Duran Varlıklar gurubunda, boş olarak bulunan 296 nolu hesapta takip etmek mümkündür. Gelir tablosunda ise, giderler gelirlerden düşüldükten sonra, 64 grubunda net bir tutar olarak takip edilebilir. 64 grubu tamamen doludur, ancak, 649 nolu hesapta alt bir hesap olarak takip edilmesi uygun olacaktır. Yatırım amaçlı gayrimenkuller, ancak aşağıdaki koşulları sağlamaları durumunda finansal tablolara alınırlar. Gayrimenkulle ilgili gelecekteki ekonomik yararların işletmeye girişinin muhtemel olması, ve Yatırım amaçlı gayrimenkulün maliyetinin güvenilir bir şekilde ölçülebilir olması. Yatırım amaçlı gayrimenkullerin değerlemesi, ilk alımda değerleme ve alım sonrasında değerleme olmak üzere ikiye ayrılır. a. İlk Alımda Değerleme Yatırım amaçlı gayrimenkuller ilk alımlarında maliyet bedelleri ile değerlenirler. Varlığın alımı ve inşa edilmesi ile ilgili giderler varlığın maliyet bedeline dâhil edilir. Ancak daha önce de belirttiğimiz gibi yatırım amaçlı gayrimenkul olması beklentisi ile inşa edilmekte ve geliştirilmekte olan gayrimenkuller, bu süreçte yatırım amaçlı gayrimenkul olarak nitelendirilmeyip, tamamlanıncaya kadar Maddi Duran Varlıklar standardına öre değerlenir. Varlığın alımından sonra ortaya çıkan harcamalar, eğer varlığın beklenen performansından daha fazla bir performans göstermesini sağlıyorsa aktifleştirilir. Diğer durumlarda ise, ilgili harcamalar doğrudan gider olarak dikkate alınır. b. Alım Sonrasında değerleme Yatırım amaçlı gayrimenkullerin, alım sonrasında değerlenmesinde iki yöntem kullanılır. Bunlar, gerçeğe uygun değer ve maliyet değeri yöntemleridir. Gerçeğe uygun değerin güvenilir biçimde ölçülemediği durumlar hariç olmak üzere, işletmeler bu iki yöntemden istediklerini seçebilirler. Gerçeğe Uygun Değer Yöntemi: Bu yöntemde yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerinin belirlenmesiyle ortaya çıkan kazanç veya kayıplar, meydana geldikleri dönemde, gelir tablosunda ilgili dönemin kar/zararına dahil edilirler. Her dönem için varlığın gerçeğe uygun değeri tespit edilip raporlandığı için, söz konusu varlıklara ayrıca amortisman ayrılması söz konusu değildir. İşletmeler herhangi bir yatırım amaçlı gayrimenkulün gerçeğe uygun değerinin güvenilir biçimde tahmin edilememesi durumunda, bu varlık için maliyet yöntemi ile değerleme yapabilirler. Ancak, gerçeğe uygun değerin tespiti için kıyaslamaya esas teşkil edecek piyasa işlemlerinin seyrekleşmesi ya da piyasa fiyatlarının daha nadir elde edilmeye başlanması gibi durumlarda bile, daha önce işletme yatırım amaçlı gayrimenkulünü gerçeğe uygun değer yöntemi ile değerlemişse, söz konusu gayrimenkulü yine bu yöntemle değerlemeye devam eder. Maliyet Değeri Yöntemi: Bu yöntemin uygulama esasları, IAS 16 Maddi Duran Varlıklar Standardında belirtilmiştir. Maliyet değeri yöntemine göre varlıklar, maliyet değerinden birikmiş amortismanlar ve birikmiş değer düşüklüğü zararları indirilerek gösterilir. 3. NİTELİK DEĞİŞTİRME Nitelik değiştirme, yatırım amaçlı gayrimenkulün bu niteliğini kaybetmesi veya bir gayrimenkulün bu niteliği kazanması anlamına gelmektedir. Diğer bir deyişle işletmenin varlığın kullanım şeklindeki, elinde bulundurmaktaki amacını değiştirmesi durumudur. Aşağıda bu durumlara örnekler verilmiştir. Gayrimenkulün sahibi tarafından kullanılmaya başlanması; yatırım amaçlı gayrimenkulün, sahibi tarafından kullanılan gayrimenkule, Satış amacı ile gayrimenkulün geliştirilmeye başlanması; yatırım amaçlı gayrimenkulün stoklara, Gayrimenkulün sahibi tarafından kullanımına son verilmesi; sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulden yatırım amaçlı gayrimenkule, Gayrimenkulün faaliyet kiralamasına tabi tutulmaya başlanması; sahibi tarafından kullanılan gayrimenkulden yatırım amaçlı gayrimenkule, Gayrimenkulün inşaat veya geliştirme faaliyetlerinin son bulması; gayrimenkullerden yatırım amaçlı gayrimenkullere bir transfer niteliği taşımaktadır. SONUÇ Bu çalışma ile TMS 40 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller standardı açıklanmaya çalışılmış ve hali hazırda bulunan uygulama yöntemleri ile farklı yönleri de ele alınmıştır. Bu bağlamda bu standardın getirdiği en önemli gelişme, gayrimenkullerin yatırım amaçlı ve sahibi tarafından kullanılan gayrimenkuller olarak ayrılıp finansal tablolara yansıtılmasının gerekliliğidir. Kaynaklar Akdoğan N., Tekdüzen Muhasebe Sisteminde Maliyet Muhasebesi Uygulamaları, 4. Baskı,Ankara Cem Ofset 1998 ÖRTEN Remzi, KAVAL Hasan, KARAPINAR Aydın, Türkiye Muhasebe Finansal Raporlama Standartları, Mart-2007, Ankara,s:591-605 Yatırım Amaçlı Gayrimenkuller Standardı (TMS 40) Hakkında Tebliğ